부동산 경매 입찰 방법과 절차 정리

경매 투자는 이미 레드오션 아닌가?

 

라고 생각하는 사람들이 있다. 사실은 '블루오션'이다. 대부분의 사람들은 경매 투자에 대해 잘 모른다. 경매 투자를 하면 초보자도 투자와 내 집 마련을 동시에 할 수 있다.

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투자 고수들만 아는 경매 투자의 장점

 

경매 투자는 예전보다 대중화되었지만 아직까지 많은 사람들에게 익숙하지 않다. 청약 통장을 활용하여 분양을 받거나 일반적인 방법으로 매매를 하는 것이 일반적이다. 그러나 경매 투자의 장점을 알고 나면 지금 바로 시작하게 될 것이다.

 

1. 부동산을 저렴하게 매수할 수 있다.

 

법원 경매로 나온 부동산은 유찰이 한 번 될 때마다 20%~30% 저렴해진다. 입찰가를 잘 선정한다면 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 매수할 수 있다.

 

2. 부동산 시장 흐름과 상관없이 투자할 수 있다.

 

부동산 가격이 오르는 시기에는 경매 감정가가 일반 시장의 시세를 따라가지 못한다. 반대로 부동산 가격이 하락하는 시기에는 경매 경쟁률이 낮아진다. 어떤 경우든 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받는다.

 

3. 경락잔금대출을 활용하여 수익을 극대화할 수 있다.

 

경매에서 낙찰을 받아 부동산 소유권을 이전 받은 후에는 기존의 등기부등본에 있던 모든 권리 사항들이 깨끗하게 정리된다. 이때 경락잔금대출을 실행하면 은행으로부터 대출 조건을 우대받을 수 있다.

 

 

 

 

소액으로 시작하는 경매 투자 7단계

 

초보자의 경우 경매 투자가 어려울 수 있다. 이번에는 경매 투자 7단계에 대해 알아보자. 읽고 이해하면 실전에 바로 적용할 수 있다.

 

경매 투자 6단계

1. 물건 검색

 

먼저 어떤 물건이 경매로 나와 있는지 찾는다. 대법원 경매 사이트가 있긴 하지만 '굿옥션'이라는 유료 사이트를 이용하는 것을 추천한다. 물건을 찾은 다음에는 법적으로 안전한지 꼭 따져 보자. 권리 분석을 제대로 안 하면 나중에 낭패를 본다.

 

2. 현장 답사

 

현장 답사는 필수다. 부동산 매물이 아니기 때문에 중개인의 도움 없이 혼자 가야 한다. 해당 물건지 앞까지 가서 주변을 살펴보고 내부까지 확인해보자. 사실 내부 확인이 가장 어렵다. 거주자는 경매인이 집으로 찾아오는 것을 싫어한다. 자신이 살고 있는 집이 경매에 넘어갔는데 친절히 보여줄 리가 없다. 집의 소유자가 집주인이라면 보여줄 확률이 거의 없다.

 

이때는 같은 라인에 있는 다른 층의 호수를 찾아가서 부탁해보자. 예를 들어 "부동산에서 윗집 보러 왔는데 집주인이 안 계셔서요. 잠깐 현장 좀 봐도 될까요?"라고 말하면 된다. 만약 이 방법이 통하지 않는다면 근처에 있는 중개업소에 가서 같은 건물에 위치한 다른 매물을 보면 된다.

 

해당 물건지의 거주자가 집주인이 아닌 임차인일 경우 현장 답사가 훨씬 수월하다. 어차피 임차인은 거주지가 경매에 넘어가도 보증금의 전체 또는 일부를 돌려받기 때문이다. 설득만 잘 하면 어렵지 않게 집의 내부를 확인할 수 있다.

 

 

 

3. 입찰

 

현장 답사를 마친 후에는 법원에 입찰을 하러 간다. 이때 물건지를 관할하는 법원에 가야 한다. 물건이 제주도에 있다면 제주도 법원에 가야 한다. 입찰에는 최저가의 10%에 해당하는 입찰 보증금이 필요하다. 해당 금액을 은행에서 수표로 인출하면 된다. 법원에서 입찰은 10시부터 시작된다. 입찰은 보통 11시에 끝나지만 법원마다 다르다.

 

4. 잔금 납부

 

낙찰에 성공했다면 잔금을 납부해야 한다. 입찰 단계에서 10%를 납부했으니 나머지 90%를 납부하면 된다. 납부 기한은 상황마다 다르지만 보통 한 달 반 이내이다. 경락잔금대출은 시중은행보다 대출 중개인을 통해 받는 것이 훨씬 더 좋다. 액수도 많고 금리도 저렴하다.

 

5. 명도

 

경매를 통해 부동산을 낙찰받으면 거주하고 있던 사람을 내보내야 한다. 이것을 '명도'라고 한다. 경매를 처음 시작하는 사람들은 명도에 대해 막연한 두려움을 가지고 있다. 만약 사람을 대하는 것이 싫다면 법원에 서류를 제출해서 강제집행을 할 수도 있다. 강제집행 비용은 평당 10만원이다. 그러나 강제집행은 추천하지 않는다. 상대방을 배려하며 도와준다는 마인드만 있으면 큰 어려움 없이 명도를 진행할 수 있다.

 

6. 수익 실현

 

수익을 실현하는 방법은 세 가지다. 해당 물건을 바로 팔아서 차익을 남기거나, 월세를 놓아서 현금 흐름을 만들거나, 전세 입주자를 모집해서 투자금을 회수하는 것이다. 만약 경매 투자의 목적이 '내 집 마련'이었다면 본인이 실제로 집에 들어가서 거주해도 상관없다.

 

경매 투자는 소액으로 부담 없이 시작하여 확실하게 수익을 낼 수 있는 방법이다. 경락잔금대출이 있기 때문에 대출 규제를 걱정할 필요도 없으니, 꿩먹고 알도 먹을 수 있는 기회이다!